国土部五招防“地王” 楼市乍暖还寒

无尽

楼市回暖了，土地市场复苏了，国土部开始担心，“地王”的回归别触动了楼市调控的底线。

　　昨日，在2012年房地产用地管理调控情况新闻发布会上，国土部土地利用司司长廖永林首次完整披露了该部的“防波动”调控思路和针对“市场异动三类城市”的一揽子调控工具。

　　监控“异动”名单

　　廖永林称，国土部将认真贯彻落实中央经济工作会议精神，继续坚持房地产调控政策不动摇，在保持从严从紧基调和监督政策执行的同时，针对不同类型城市，实现分类指导。当前主要要求市场出现波动的城市在三个方面采取切实措施，一是加供应、稳后市；二是控异常、防波动；三是避免误读误导、稳定市场预期。

　　所谓“市场出现波动的城市”主要是指：在国家统计局发布房价指数的全国70个大中城市中，1）新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨的城市，2）住宅或商服用地供应量偏离过去5年平均值、地价同比或环比上涨的城市，以及3）近3个月住宅或商服用地出现较高异常地价的城市（下称“市场异动三类城市”）。

　　《第一财经日报》根据国家统计局昨日公布的《2012年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》计算，目前符合上述1）的城市有19个，分别是深圳、天津、南京、厦门、太原、大连、长沙、广州、郑州、重庆、贵阳、昆明、西安、南宁、西宁、湛江、韶关、南充、襄阳。

　　而上述2）和3）两类虽然没有公开指标，但国土部内部均有统计。近期媒体报道出现“地王”的北京、上海、深圳、南京、成都、长沙、苏州等城市，则是入选出现“较高异常地价”城市名单的大热门。

　　五招防“地王”

　　对于“市场异动三类城市”，国土部的第一招是“保总量”，具体的标准是，“市场异动三类城市”的商品住宅用地供应总量，原则上不低于过去5年年均商品住宅用地实际供应量。

　　有了总量，尚不足以抑制偶尔出现的价格极值，因为房地产开发商可能会“抢地”。于是，国土部的第二招是好地坏地“掺着卖”。

　　廖永林称，要按照区域协调、远近兼顾，好坏搭配、大小互补，用途兼有、品种齐全等原则，同时推出多宗地或安排同时出让。对优质地块要均衡推出，避免成交过于集中。

　　这也是一举两得的办法，同时也旨在“减少流标流拍”。廖永林说，今年上半年，由于购地意愿不足，很多土地推出后流标流拍或无人申请。对这些土地，可以和一些条件好的土地放在一起供应。

　　万一还是出现“地王”怎么办？国土部还有三招，分别可以叫做“化整为零”、“以工代价”和“提高门槛”。

　　“化整为零”是对总价较高的地块，实行分割处理，划为多宗地供应。

　　“以工代价”是对可能出现过度竞争的地块，选用“竞地价、竞配建”等多种竞价方式，或招标出让，或提高付款难度。“竞地价、竞配建”也就是把购地企业的一部分价格成本转移到配建成本中去，这种办法北京等地今年已经多次使用。

　　“提高门槛”则是，加强竞买人资格、购地资金合规性审查，防止有不良行为的企业、违规资金进入市场，避免过度竞争、恶性竞争形成高价地。

　　这些办法，除了能从算术上让高价地的价格显得低一些之外，也能起到保持地价信号平稳，给倾向于过热的市场泼冷水的作用。

　　闲置地：两年半减少不到3%

　　除了殚精竭虑防“地王”之外，国土部还再次念了念“清理闲置用地”紧箍咒。

　　国土部昨日公布的数据显示，截至今年11月底，全国闲置房地产用地1.1万公顷（合16.5万亩）。这仅比2010年5月底的16.95万亩减少了4500亩。

　　也就是说，两年半时间里，尽管国土部三令五申，要求各地加大查处力度，全国闲置房地产用地规模仅下降了2.65%。

　　国土部曾表示，由于政府原因造成闲置的比例大、协商查处难度大，再加上较早出让的“毛地”拆迁难，以闲置土地为主的房地产违法违规用地查处结案率比较低。

　　昨日，廖永林再度要求各地继续加大闲置土地处置力度，严格清理闲置土地，严格按程序及时调查、认定和处置。

　　今年7月1日，国土部修订的《闲置土地处置办法》正式施行，新办法增加了闲置土地认定、查处等环节的可操作性，但并未加重处罚力度。对闲置土地的处罚，依然只是满1年未动工征收20%土地闲置费；满2年未动工可无偿收回。

　　开发商又感寒意

　　虽然国土部上述一揽子工具主要是“价格型工具”而不是“数量型工具”，其对楼市的杀伤力比限购等政策小得多，但在楼市回暖势头刚刚形成之际，这一态度仍然体现了中央经济工作会议“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”的精神，足以让开发商脊背发凉。

　　要知道，目前的回暖，是过去一年来，在中央默许下，靠地方政府各种“微调”捂暖的，一旦中央意志再度收紧，便会是“乍暖还寒”。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，今年房地产调控政策显现出“外紧内松”的特征，政策层面“微调”刺激自住需求大量入市，进而导致市场基本面逐渐开始好转。有市场分析人士认为，近期房价的上涨及地王的不断出现，极有可能使市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。

　　被房地产业内称为“先行业之忧而忧”的万科似乎也对明年持“谨慎悲观”的看法。

　　近日，世联地产董事长陈劲松在其新浪微博上引述万科总裁郁亮的看法称：“明年房地产巿场最大风险在于部分城市复苏过快，政府想调控房地产市场手段是无穷的；房地产巿场最好不要有什么春天、夏天。如果出现春天，离死寂也就不远了。”

　　不过，张宏伟认为，从2013年市场基本面走势来看，鉴于“坚持调控”与允许“微调”的某种“双重标准”的存在，以及“城镇化拉动内需”的新基调，明年房地产市场基本面应该还会在“微调”政策刺激下持续回升，但是不会出现大幅逆转行情。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟也认为，明年的房地产市场应会比今年好。他对本报表示：“如果中国的宏观经济政策从明年4月份开始逐步放松的话，2013年的商品房销售面积有望比今年略增长5%左右，销售金额比今年增长5%~10%，也就是说，明年商品房的均价大概要比今年上涨约5%。”